Achten Sie beim Kauf auf die noch bestehende Hypothek

Sie kaufen eine Wohnung in Spanien und darauf ruht noch eine Hypothek, die noch getilgt werden muss. Das ist etwas was ganz normal ist und regelmässig vorkommt. Aber das ist auch etwas, bei dem Sie als Käufer besonders aufpassen müssen. Sie übernehmen nämlich auch die bestehende Hypothek, wenn diese nicht korrekt getilgt wird.

Bezahlung des Kaufpreises beim spanischen Notar.
Das Problem liegt bei der spanischen Bezahlungsart beim Notar für die Wohnung, die Sie kaufen.

Der Verkäufer hat eine Hypothek auf der Wohnung, die er tilgen will. Er kann das meistens nur aus der Kaufsumme, die Sie ihm bezahlen, tun. In Spanien bezahlt der Käufer die Kaufsumme im Moment der Unterzeichnung beim Notar, geradewegs an der Verkäufer. Der Kaufpreis enthält auch den Betrag den die Bank, die die Hypothek einst gewährte, zu bekommen hat.

Die deutsche Vorgehensweise.
Der Ablauf, wie dies in Deutschland passiert, ist allgemein bekannt. Sie überweisen die Kaufsumme auf ein Notar-Anderkonto. Der Notar sorgt dafür dass die Bank den offenen Hypothekenbetrag empfängt, anhand einer Hypothekenabrechnung, die er zuvor angefragt hat. Weil diese Art der Abrechnung über einen Notar in Spanien nicht möglich ist, geschieht es auf eine andere Art.

Dies sind die Möglichkeiten in Spanien.

Die gekaufte Wohnung ist hypothekenfrei.
Die Kaufsumme für die Wohnung bezahlen Sie in der Regel durch einen Bank-bestätigten Scheck. Um das tun zu können, mussten Sie einige Wochen zuvor ein eigenes Bankkonto in Spanien eröffnen. Den Kaufbetrag haben Sie dann ein paar Tage vor der Übergabe auf Ihr spanisches Bankkonto überwiesen. Am Tage der Übertragung gehen Sie zu Ihrer Bank in Spanien und lassen sich den entsprechenden Scheck ausstellen, den Sie mitnehmen zum Notar, um die Kaufsumme zu begleichen. Beim Notar unterzeichnen Sie die Kaufurkunde zusammen mit dem Verkäufer und dem Notar. Der Verkäufer nimmt den Scheck in Empfang und lässt ihn auf seinem Konto gutschreiben. Dies ist die sicherste Art und Weise sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer Der Scheck wird im Augenblick der Unterzeichnung ausgehändigt und ist von der Bank abgesichert.

Das ist anders als in Deutschland, aber man ist schliesslich auch in Spanien.

Die gekaufte Wohnung ist noch mit einer Hypothek belastet.
In diesem Fall müssen Sie stark aufpassen. Der Verkäufer muss seine Hypothekenschuld noch tilgen, kann dies aber erst tun, wenn er die Kaufsumme erhalten hat. Den Luxus, um diesen Vorgang über den Notar laufen zu lassen, gibt es in Spanien nicht. Wenn Sie diesen Vorgang nicht gut abwickeln, übernehmen Sie die Schulden des vorherigen Eigentümers (des Verkäufers).

Wie regelt man dies nun auf eine sichere Art und Weise?
Bleiben Sie beim Bezahlen mit Bankscheck. In diesem Falle benötigen Sie zwei Bankschecks. Einen für den Hypothekenbetrag, der noch bezahlt werden muss, und einen für die restliche Kaufsumme, die nach Abzug der Hypothekenschuld übrig bleibt. Die exakte Höhe des Betrages, den die Bank noch für die Hypothek am Tage der Übertragung erhalten muss, muss zuvor bei der Bank erfragt werden.(Certificado del capital pendiente)

Ein Bankbevollmächtigter kommt zum Notar.
Im Augenblick der Übertragung werden 2 notarielle Urkunden unterzeichnet.
Als erstes die Urkunde in der die Hypothek getilgt wird, und als zweites die Kaufurkunde für die Wohnung, die Sie gekauft haben. Beim Abwickeln der ersten Urkunde muss ein Bevollmächtigter der Bank anwesend sein, um die Tilgung der Hypothek zu unterschreiben und den Scheck für die Tilgung in Empfang zu nehmen. Erst wenn das passiert ist, können Sie die Kaufurkunde ohne Risiko unterzeichnen und den Scheck mit dem verbleibenden Restbetrag der Kaufsumme an den Verkäufer übergeben.

Der Bankbevollmächtigte erscheint nicht.
Abhängig von der Bank kommt es immer öfter vor, dass niemand von der Bank, die die Hypothek gewährt hat, erscheint oder erscheinen will, um die Tilgung zu unterzeichnen.
Die Kaufurkunde wird dann wohl unterzeichnet, aber die Tilgung der Hypothek wird aufgeschoben. Sie bezahlen also den kompletten Kaufpreis, inklusive der noch offenen Hypothek an den Verkäufer.
Persönlich bin ich damit nie glücklich, weil dies die umgekehrte Reihenfolge ist.

Wenn diese Situation eintritt, haben Sie 2 Möglichkeiten

Möglichkeit 1
Wenn es nicht anders geht, ist von den 2 üblen diese die am wenigsten schlechte.
Der Notar erstellt die Urkunde für die Tilgung der Hypothek und nimmt den Scheck selbst in Verwahrung, bis der Bankbevollmächtigte kommt und unterschreibt, dass die Hypothek getilgt ist. Danach empfängt der Bevollmächtigte dann den Scheck vom Notar.

Möglichkeit 2

Die zweite Möglichkeit ist eigentlich lächerlich.
Um sicher sein zu können dass der Scheck mit Ihrem Geld darauf auch bei der Bank, die die Hypothek gewährt hat, ankommt, gehen Sie zusammen mit dem Verkäufer zu seiner Bank. Sie geben den Scheck dort ab und sorgen dafür, dass Sie eine Quittung über die Abgabe des Schecks bekommen. Später geht der Bankbevollmächtigte zum Notar und unterschreibt dort die Tilgung der Hypothek.

Lassen Sie eine entsprechende Passage in der Kaufurkunde festschreiben.
Wird der Scheck für die Tilgung nicht sofort von einem Bankbevollmächtigten abgeholt, lassen Sie in jedem Fall eine Passage in die Urkunde aufnehmen. Darin muss stehen, dass Sie als Käufer einen Bankscheck übergeben haben mit dem Betrag für die Tilgung der Hypothek, die im Augenblick der Übergabe noch auf der Wohnung ruht. Und ebenfalls eine Kopie von dem Scheck mit in die Übertragungsurkunde aufnehmen lassen.

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