Wie aus weissem Geld schwarzes Geld wird – ohne mein Wissen

Diesen Artikel schrieb ich als Reaktion auf eine E-Mail die ein Leser von Käufer Tipps mir zusandte. Was hier passiert ist, kommt öfter vor und darum ist es sehr wichtig um diese Situation für zukünftige Käufer in Spanien zu beleuchten.

Nachstehend die E-Mail, die ich empfing.

Hallo Rinus, wir kennen uns nicht persönlich, trotzdem verfolge ich regelmäßig Ihre Publikationen und die sind im allgemeinen sehr interessant. Die Frage mit der ich mich gerade beschäftige ist noch nicht aufgeführt gewesen, und ich hoffe, dass Sie es mir nicht übel nehmen, dass ich sie auf diese Art und Weise hier einmal stelle.

 

Ein guter Bekannter von mir kauft von einem Niederländer ein Haus in Spanien. Das Objekt wurde einige Male besichtigt und sie kommen zu einem Vertragsabschluss. Es wird ein vorläufiger Kaufvertrag gemacht und die abgesprochene Anzahlung von 70000 € wird in Holland an den Verkäufer bezahlt.

Durch den Verkäufer wird weiterhin alles geregelt mit seinem in Spanien wohnenden niederländischen Rechtsanwalt, denn alles ist im Preis inbegriffen.

Nach ein paar Wochen wird ein Termin beim Notar anberaumt in Spanien. Bei dieser Übergabe ist der noch ausstehende Teil der Kaufsumme bereits bezahlt. Die Übertragung des Eigentums dauerte noch keine fünf Minuten und das einzige, was er von dem niederländischen Rechtsanwalt des Verkäufers verstand war, dass die komplette Kaufsumme bezahlt war. Und das war auch so. Die Anzahlung in Holland und der Betrag, der bei der Übertragung in Spanien bezahlt wurde, sind zusammen in der Kaufsumme aufgeführt.

Nach ein paar Monaten kommt dann endlich der offizielle Kaufvertrag per Post, und was steht dort zu lesen? Ein ganz anderer Betrag ist als Kaufpreis eingesetzt Der niederländische Rechtsanwalt gibt bei Nachfrage zur Antwort, dass sie das in Spanien immer so machen. Und dass das bei einem eventuellen Verkauf demnächst wieder so gehen würde. Meine Frage: ist das so?

Mein Bekannter hat einen Betrag von 70000 € in den Niederlanden angezahlt und dieser Betrag ist nicht in seine Kaufurkunde aufgenommen. Er hat also weißes Geld schwarz gemacht, ohne dass er davon wusste.

Gerne würde ich ihre Meinung zu dieser Frage hören. Im voraus mein herzlichen Dank und noch mal Entschuldigung für die unvermittelte Nachfrage.

Mit freundlichem Gruß, Johann...

Schwarzgeld.jpg

Antwort

Guten Tag Johann,

Das ist nicht der Regelfall, wie Geschäfte in Spanien gemacht werden.
Um Ihre Frage gleich einmal zu beantworten; so geschieht es sicher nicht immer in Spanien. Dies steht also im absoluten Gegensatz zu dem, was der Rechtsanwalt der verkaufen in Partei nachdrücklich behauptet. Und dies ist sicher ein interessantes Ereignis, über das man wohl das ein oder andere berichten kann.

Weißes Geld schwarz gemacht.
So wie ich es in ihrer Geschichte lese, sind wirklich 70000 € weisses Geld schwarz gemacht worden, in dem der Betrag nicht in der spanischen notariellen Kaufurlunde aufgenommen wurde. Die Bezahlung in den Niederlanden ist durch den Verkäufer absichtlich in Spanien verschwiegen worden. Im Falle eines Verkaufes in der Zukunft liegt der Gewinn in Spanien damit natürlich viel höher, als er in Wirklichkeit ist. Interessant in diesem Zusammenhang ist, ob es einen durch den Verkäufer unterzeichnete, vorläufigen Kaufvertrag gibt. Und vor allem, welche Kaufsumme darin genannt wird. Wichtig zu wissen wäre auch, wie die Bezahlung verrichtet wurde, bar oder mittels Überweisung. Vielleicht kann man dann noch ein wenig korrigieren.

Mit gegenseitigem Einverständnis kann so etwas schon mal passieren.
Es ist möglich, dass in der Kaufurkunde eine niedrigere Kaufsumme genannt wird, als in Wirklichkeit für das Haus bezahlt worden ist. Dies sollte aber immer nur in eindeutiger Absprache zwischen Verkäufer und Käufer geschehen. Z.B. kann dies der Fall sein, wenn der Käufer weniger Übertragungssteuer bezahlen will, oder der Verkäufer weniger Kapitalertragssteuer bezahlen will. Persönlich bin ich kein Freund von diesen Konstruktionen. Meistens sind solche Angelegenheiten früher oder später schlecht für den Käufer. Bei einem eventuellen Verkauf haben sie auf dem Kaufvertrag viel mehr Gewinn gemacht, als es in Wirklichkeit der Fall ist. Käufer, die freiwillig bei solchen Geschäften mit Schwarz-Bezahlungen mit machen wollen, gibt es beinahe nicht.

Noch ein steuerliches Risiko.
Es besteht auch noch ein anderes Risiko. Jede Wohnung in Spanien hat für das Finanzamt einen bestimmten Wert. Bedenken Sie das, wenn diese Wohnung nun für einen niedrigeren Preis in der notariellen Kaufurkunde steht, als das Haus beim spanischen Finanzamt in den Büchern steht. In diesem Fall empfängt der Käufer eine Aufforderung zur Nachversteuerung für die Grunderwerbsteuer (10%) über den Unterschied zwischen dem Preis in der Kaufurkunde und dem tatsächlichen Wert den das Finanzamt in den Büchern stehen hat. Hierfür gibt es eine Periode von 4 Jahren. Das spanische Finanzamt kann also noch vier Jahre lang beim Verkäufer auf der Matte stehen. Allerdings kommt zu den 10% Grunderwerbsteuer über den Differenzbetrag auch noch eine Busse hinzu. Um es in aller Deutlichkeit zu sagen, der Wert über den ich spreche ist nicht der katastermäßige Wert, sondern ein höherer Wert. Dieser Wert ist auszurechnen anhand des katastermäßigen Wertes (valor catastral).

Dieser Fall ist kein Einzelfall.
Bei Arbeit begegne ich öfter Menschen, die den Unterschied zwischen der tatsächlich bezahlten Kaufsumme und der Kaufsumme in der Urkunde erst nach Jahren sehen, wenn sie sich die spanische Kaufurkunde einmal gut ansehen. Manchmal geschieht dies sogar erst in dem Moment, in dem sie wieder verkaufen wollen. Vor allen Dingen in Kaufurkunden aus der Zeit, als es noch spanische Peseten gab.

Seien Sie vorsichtig bei der Übertragung.
Später ist es beinahe nicht möglich, diese Angelegenheiten zu reparieren. In dem Moment, in dem sie die Urkunde für die notarielle Übertragung unterzeichnen, müssen sie sehr gut aufpassen. Sorgen Sie deswegen immer für einen guten Dolmetscher. Hierüber hatte ich bereits einen Artikel geschrieben Ihr Übersetzer ist das wichtigste Glied.

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